Longueuil vit un boom de construction sans précédent. Les mises en chantier ont explosé de 665 % en 2024 — on parle de 2 214 nouvelles unités résidentielles comparé à 289 l’année précédente. C’est énorme.

Ce qui change vraiment, c’est la nature de ce qu’on construit. Le locatif représente maintenant 81 % de toutes les nouvelles unités. Les condos s’effondrent (-68 %), pendant que les plexis 2-4 unités reviennent en force. Les promoteurs ont compris que le marché cherche des logements abordables, pas des tours de luxe.

Chez Cartago Construction, on est au cœur de cette transformation. Yassine Troudi et notre équipe travaillent avec des propriétaires et des promoteurs qui veulent construire intelligemment sur la Rive-Sud. On connaît les défis — sols argileux, nouvelles normes RBQ, pénurie de main-d’œuvre. Et on sait comment livrer des projets dans ce contexte.

Vue d’ensemble : un boom résidentiel inédit à Longueuil (+665 %)

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Longueuil n’a jamais vu une croissance aussi rapide de la construction résidentielle. C’est pas juste une petite hausse — c’est une transformation complète du paysage urbain.

Les mises en chantier 2024 : une croissance record

2 214 unités mises en chantier à Longueuil en 2024. Pour mettre ça en perspective, c’était 289 en 2023. On parle d’une augmentation de 665 %.

L’agglomération de Longueuil (incluant Boucherville, Brossard, Saint-Lambert) a vu une croissance de 171 %. C’est spectaculaire même à l’échelle régionale.

Le marché résidentiel québécois total atteint 36,6 milliards de dollars. Longueuil capte une part croissante de ces investissements, surtout dans les secteurs Jacques-Cartier, Fatima, et le nouveau développement de Pointe Longueuil.

Les secteurs les plus actifs : Fatima avec ses terrains encore disponibles, Jacques-Cartier pour sa proximité du métro, et Pointe Longueuil avec son projet ambitieux de 5 000 unités sur les 15 prochaines années.

Pourquoi cette explosion ? Subventions + densification mixte

Le Programme Maisons Canada change la donne. Il exige que 20 % des nouvelles unités soient abordables pour débloquer le financement fédéral. Ça pousse les promoteurs à construire du locatif plutôt que des condos de luxe.

Le Programme de transfert d’infrastructures (PTI) de 850 millions de dollars pour 2025-2027 finance les infrastructures municipales. Ça permet à Longueuil de soutenir la densification sans exploser son budget.

Les subventions fédérales et provinciales ont créé un environnement favorable. Les promoteurs qui construisent du logement abordable ou familial accèdent à des financements avantageux et des permis accélérés.

Le rôle du zonage assoupli (oct. 2024)

En octobre 2024, la Ville de Longueuil a révisé son règlement de zonage. Les bâtiments de moins de 4 étages peuvent maintenant atteindre 20 % de densité supplémentaire dans certaines zones.

Ça veut dire quoi concrètement? Un terrain qui permettait 12 unités peut maintenant en accueillir 14-15. C’est suffisant pour rendre rentables des projets qui ne l’étaient pas avant.

Cette flexibilité attire les promoteurs de taille moyenne qui peuvent maintenant construire des plexis rentables sans avoir besoin de financer des tours de 10 étages.

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Tendances fortes 2024 : vers le locatif dense et le préfabriqué

Le marché a changé radicalement en 12 mois. Voici les quatre tendances qui dominent vraiment la construction neuve à Longueuil.

1) Le locatif domine : 81 % des logements neufs

81 % des nouvelles unités résidentielles sont destinées à la location. C’est un renversement complet par rapport à 2015-2020 où les condos dominaient.

Les condos ont chuté de 68 % — ils représentent maintenant moins de 15 % des mises en chantier. Pourquoi? Les acheteurs potentiels n’ont plus accès au crédit avec les taux d’intérêt élevés. La demande s’est déplacée vers la location.

Les investisseurs institutionnels (fonds immobiliers, REIT) achètent massivement du locatif. Ils cherchent des rendements stables, et Longueuil offre des prix encore abordables comparés à Montréal tout en restant bien desservi par le transport en commun.

Pour les petits investisseurs, ça représente une opportunité. Un plexis 2-4 unités génère des revenus locatifs solides avec un investissement initial gérable. Le retour sur investissement se situe autour de 12 % dans les bons secteurs.

2) Le retour des plexis 2–4 unités (ROI +12 %)

Les plexis sont de retour en force. Pas les immeubles de 50 unités — les petits bâtiments de 2 à 4 logements qui s’intègrent dans les quartiers résidentiels existants.

L’Observatoire du Grand Montréal (CMM) documente cette tendance. Les plexis représentent maintenant 35 % des nouvelles constructions locatives à Longueuil, contre 18 % il y a trois ans.

Pointe Longueuil en particulier favorise ce type de développement. Le plan d’urbanisme encourage la diversité des typologies de logement plutôt que les monocultures de tours ou de maisons unifamiliales.

Le ROI typique d’un plexis bien situé à Longueuil : 12 % brut. Ça inclut les revenus locatifs moins les frais d’exploitation, avant financement. Avec le bon financement, le rendement sur mise de fonds peut dépasser 20 %.

3) Construction modulaire préfab : 25 % des projets en 2025

La construction préfabriquée modulaire explose. On estime que 25 % des projets résidentiels en 2025 utiliseront au moins partiellement cette méthode.

Pourquoi maintenant? La pénurie de main-d’œuvre qualifiée est devenue critique. Les délais de construction ont augmenté de 15 % à cause des difficultés à recruter des gens de métier. Le préfab réduit le temps sur chantier de 30 à 40 %.

Les modules sont fabriqués en usine dans des conditions contrôlées, puis livrés et assemblés sur place. Ça réduit les problèmes de qualité liés aux conditions météo et aux variations de compétence entre équipes.

Pour Longueuil spécifiquement, le préfab a un autre avantage : il permet de mieux gérer les fondations sur sols argileux. On peut faire fabriquer les modules pendant qu’on prépare minutieusement les pieux et les fondations adaptés au sol local.

Avantages pour Longueuil (sols argileux)

Les sols argileux de Longueuil demandent des fondations spécialisées. Les pieux vissés ou les pieux de béton profonds coûtent environ 10 % de plus qu’une dalle standard.

Le préfab permet de découpler les délais. Pendant que les fondations se font (4-6 semaines), les modules se fabriquent en usine (8-10 semaines). On assemble le tout en 2-3 semaines au lieu de 4-6 mois de construction traditionnelle.

Ça réduit l’exposition aux intempéries qui peuvent retarder les chantiers de plusieurs semaines, surtout au printemps lors du dégel et à l’automne lors des pluies abondantes.

4) Bâtiments verts & résilience climatique (PTI 2025)

Le Programme de transfert d’infrastructures (PTI) 2025 intègre maintenant des critères de durabilité. Les projets qui respectent des normes environnementales élevées accèdent plus facilement au financement.

Les zones en bordure du fleuve Saint-Laurent à Longueuil font face à des risques d’inondation accrus. Les nouveaux développements doivent inclure des mesures de résilience : systèmes de drainage améliorés, matériaux résistants à l’eau, élévation des bâtiments.

Les certifications comme LEED ou Novoclimat deviennent des standards pour les projets de taille moyenne. C’est plus juste un « nice to have » — c’est souvent requis pour obtenir les subventions et les permis accélérés.

Les toits verts, les systèmes de récupération d’eau de pluie, et l’isolation supérieure (R-40+ pour les murs) sont de plus en plus communs. Ça coûte 8 à 12 % de plus à la construction, mais ça attire les locataires qui cherchent des logements modernes et économes en énergie.

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Mythes vs Réalités : ce que les promoteurs se trompent encore en 2024

Il y a beaucoup d’idées fausses qui circulent sur le marché de la construction à Longueuil. Mettons les choses au clair.

Mythe 1 : « Les coûts sont enfin stabilisés »

Faux. Les coûts de construction ont augmenté de 1,6 % en 2024, et les projections pour mi-2025 indiquent une hausse de 4,3 % supplémentaire, particulièrement pour les plexis.

Les matériaux continuent de fluctuer. Le bois a baissé comparé au pic de 2021, mais le béton, l’acier et les composantes électriques ont tous augmenté. La main-d’œuvre spécialisée coûte 12 à 18 % de plus qu’il y a deux ans.

L’inflation des coûts de construction dépasse l’inflation générale. C’est une réalité qu’il faut intégrer dans la planification financière de tout projet. Prévoir une marge de 15 % pour les dépassements n’est plus excessif — c’est prudent.

Mythe 2 : « Les unifamiliales sont les plus demandées »

Complètement faux. Les maisons unifamiliales représentent moins de 9 % des mises en chantier à Longueuil en 2024. Le marché a radicalement changé.

La demande est concentrée sur le locatif multifamilial — plexis, immeubles moyens de 6-20 unités, et dans une moindre mesure les tours. Les familles qui voulaient acheter une maison il y a cinq ans louent maintenant un logement spacieux.

Cette tendance ne va pas s’inverser rapidement. Tant que les taux d’intérêt restent élevés et que les prix des terrains continuent de grimper, le multifamilial locatif dominera.

Mythe 3 : « Longueuil est en retard par rapport à Montréal »

Faux. Longueuil et Laval combinées représentent 35 % de la croissance résidentielle de la région métropolitaine de Montréal. C’est énorme.

Longueuil attire les investissements parce qu’elle offre un équilibre : proximité de Montréal via le métro, terrains encore disponibles, coûts fonciers plus abordables, et une ville qui facilite activement le développement avec son nouveau zonage.

Montréal a ses propres défis — terrains rares, coûts prohibitifs, processus d’approbation longs. Longueuil est maintenant vue comme un marché premium par les promoteurs avisés.

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Opportunités 2024–2025 : où investir ou bâtir à Longueuil ?

Tous les secteurs de Longueuil ne sont pas égaux. Voici où concentrer ton attention si tu veux construire ou investir intelligemment.

Pointe Longueuil : 5 000 unités en développement (2025–2030)

Pointe Longueuil est LE projet majeur de la décennie. 5 000 unités résidentielles sur les 15 prochaines années, dont 20 % de logements abordables conformément aux exigences fédérales.

L’emplacement est imbattable : vue sur le fleuve Saint-Laurent, proximité immédiate du centre-ville de Montréal, développement mixte avec commerces et espaces verts. C’est du développement urbain de qualité.

Les premiers projets sont déjà en chantier. Les prix de pré-construction se situent entre 350 $ et 450 $ le pied carré selon le type d’unité. C’est abordable comparé à Montréal (550 $ à 700 $ le pied carré dans les quartiers équivalents).

Pour les investisseurs, c’est une opportunité de se positionner tôt dans un secteur qui va devenir premium dans 5-10 ans. Les loyers projetés permettent des rendements de 8 à 10 % brut.

Jacques-Cartier / Fatima : forte demande familles 30–50 ans

Ces secteurs attirent les familles de 30 à 50 ans qui cherchent des logements spacieux avec accès rapide au métro. La population a augmenté de 1,5 % dans ces quartiers, principalement dans cette tranche d’âge.

La proximité du métro Longueuil–Université-de-Sherbrooke est un atout majeur. Les familles veulent la qualité de vie de la banlieue avec la mobilité du transport en commun.

Les terrains se font plus rares, mais il reste des opportunités pour des projets de 4 à 12 unités. Les anciens bungalows sur grands terrains se vendent pour être démolis et remplacés par des plexis modernes.

Prix typique d’un terrain constructible dans ces secteurs : 250 000 $ à 400 000 $ selon la taille et l’emplacement précis. Le ROI après construction d’un plexis 4 unités : 10 à 12 %.

LeMoyne : logements inclusifs & sociaux (90 unités aînés)

LeMoyne développe une niche dans le logement inclusif et social. La Ville a approuvé un projet de 90 unités destinées aux aînés à revenus modestes, en partenariat avec des organismes communautaires.

C’est une opportunité pour les promoteurs qui veulent accéder aux subventions substantielles disponibles pour le logement social. Les programmes fédéraux et provinciaux couvrent souvent 40 à 60 % des coûts de construction.

Le secteur LeMoyne attire aussi les projets de construction durable — bâtiments verts, efficacité énergétique maximale, intégration d’espaces communautaires. C’est un laboratoire pour l’innovation en construction résidentielle.

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Pourquoi choisir Cartago Construction pour vos projets neufs ?

On construit sur la Rive-Sud depuis plus de dix ans. On connaît les défis, on a les solutions, et on livre des projets qui durent.

Expertise locale 10+ ans & maîtrise des normes RBQ

Yassine Troudi a fondé Cartago Construction après une décennie dans la construction résidentielle au Québec. On connaît intimement les sols argileux de Longueuil, les normes RBQ, les exigences municipales.

On a travaillé sur des projets dans Jacques-Cartier, Fatima, LeMoyne, et partout sur la Rive-Sud. On sait quelles fondations fonctionnent, quels systèmes de drainage sont nécessaires, comment obtenir les permis rapidement.

Notre certification RBQ et nos assurances complètes te protègent. Tous nos sous-traitants sont qualifiés et assurés. Tu ne prends jamais de risque avec nous.

Gestion complète du projet : conception → livraison

On offre un service clé en main complet. De la conception initiale jusqu’à la remise des clés, on gère tout : plans et devis, permis municipaux, coordination des corps de métier, gestion des matériaux, respect des échéanciers.

Tu as un seul interlocuteur. Pas besoin de coordonner dix entrepreneurs différents. On prend cette responsabilité et on te livre un projet fini selon les spécifications et le budget établis.

Notre équipe inclut des gens de métier expérimentés et des sous-traitants avec qui on travaille depuis des années. On ne sous-traite jamais au plus bas soumissionnaire — on choisit la qualité et la fiabilité.

Transparence & respect des délais (malgré main-d’œuvre saturée)

La transparence est au cœur de notre approche. On explique chaque poste de dépense, on montre les options, on documente tout. Pas de frais cachés, pas de surprises en cours de route.

Les délais sont un défi majeur en 2024-2025 avec la pénurie de main-d’œuvre. Notre solution : planification méticuleuse, utilisation sélective du préfabriqué, et relations solides avec nos fournisseurs et sous-traitants.

On utilise des techniques de construction modulaire préfab quand c’est approprié. Ça nous permet de réduire le temps sur chantier de 30 % tout en maintenant une qualité supérieure.

Portfolio & réalisations récentes sur la Rive-Sud

On a complété plus de 150 projets résidentiels sur la Rive-Sud depuis la fondation de Cartago Construction. Voici quelques exemples récents :

• Plexis 4 unités à Longueuil (2024) — Construction neuve sur terrain avec sols argileux. Fondations sur pieux vissés, finition haut de gamme, loué à 100 % avant la fin des travaux.
• Maison unifamiliale à Brossard (2023) — Construction complète avec adaptation au terrain en pente. Sous-sol habitable, garage double, certification Novoclimat.
• Rénovation majeure plexis Greenfield Park (2024) — Transformation complète d’un plexis des années 60. Nouvelle toiture, revêtement extérieur, rénovation intérieure de toutes les unités.

FAQ – Questions fréquentes sur la construction neuve à Longueuil

Quelles sont les tendances majeures de construction neuve à Longueuil en 2024?

Le locatif domine avec 81 % des nouvelles unités. Les plexis 2-4 unités reviennent en force avec un ROI de 12 %. La construction préfab modulaire représente 25 % des projets. Et les bâtiments verts deviennent la norme avec les nouvelles exigences du PTI.

Pourquoi le locatif domine-t-il les mises en chantier?

Les taux d’intérêt élevés empêchent beaucoup d’acheteurs potentiels d’accéder à la propriété. La demande s’est déplacée vers la location. Les investisseurs institutionnels achètent massivement du locatif pour des rendements stables. Et les subventions fédérales favorisent le logement abordable locatif.

Quels sont les coûts moyens d’une construction neuve en 2024?

Pour un plexis standard, compte 200 $ à 280 $ le pied carré pour la construction seule (sans le terrain). Ça inclut fondations adaptées aux sols argileux, structure, finition de qualité moyenne. Les projets haut de gamme peuvent dépasser 350 $ le pied carré.

Le zonage à Longueuil a-t-il changé?

Oui, en octobre 2024. Les bâtiments de moins de 4 étages peuvent maintenant atteindre 20 % de densité supplémentaire dans certaines zones. Ça permet de construire plus d’unités sur le même terrain, améliorant la rentabilité des projets.

Est-ce que le préfabriqué convient aux sols argileux?

Absolument. Le préfab est même avantageux pour Longueuil. On peut préparer minutieusement les fondations sur pieux adaptées à l’argile pendant que les modules se fabriquent en usine. Puis on assemble rapidement, réduisant l’exposition aux intempéries qui peuvent affecter les sols argileux.

Où construire pour maximiser le ROI en 2024–2025?

Pointe Longueuil pour le potentiel d’appréciation à long terme (8-10 % rendement). Jacques-Cartier et Fatima pour la demande familiale stable (10-12 % ROI sur plexis). LeMoyne pour les projets de logement social avec subventions substantielles.

Quelles subventions fédérales sont offertes?

Le Programme Maisons Canada finance les projets avec 20 % de logements abordables. Le Programme de transfert d’infrastructures (PTI) de 850 M$ soutient les infrastructures municipales. Novoclimat offre jusqu’à 25 % de rabais sur les constructions écoénergétiques.

Comment choisir un entrepreneur en construction à Longueuil?

Vérifie la certification RBQ et les assurances complètes. Demande des références vérifiables et visite des projets terminés. Assure-toi qu’il connaît les sols argileux locaux et les normes municipales. Privilégie la transparence — un bon entrepreneur explique clairement les coûts et les délais.

Quels sont les avantages des plexis 2–4 unités?

ROI élevé (12 % brut typiquement). Investissement initial gérable comparé aux tours. Flexibilité — tu peux occuper une unité et louer les autres. S’intègrent dans les quartiers résidentiels existants. Bénéficient du nouveau zonage assoupli de Longueuil.

Comment Cartago peut-il réduire mes délais et coûts?

Planification méticuleuse avant de commencer. Utilisation sélective du préfab modulaire (réduit délais de 30 %). Relations solides avec fournisseurs (meilleurs prix sur matériaux). Expertise des sols argileux (évite les surprises coûteuses en fondation). Gestion complète du projet (pas de retards de coordination).

Prêt à lancer votre projet de construction neuve à Longueuil?

Cartago Construction vous accompagne de l’idée initiale jusqu’à la livraison finale. On analyse la viabilité de votre projet, on optimise les coûts, on gère tous les aspects techniques et administratifs.

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